Земельный кодекс и Гражданский кодекс - основа основ

Не секрет, что все сделки с землей регулирует Земельный кодекс Российской Федерации. Кодекс зафиксировал единство земельных участков, а также прочно связанных с ним объектов. Содержание этого принципа раскрывается статьей 35 ЗК Российской Федерации. В статье, в частности, провозглашается запрет на раздельное отчуждение зданий и прочих строений без земельного участка. Земля также не отчуждается отдельно от находящихся на ней объектов в случае, если они принадлежат одному и тому же лицу (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ).

Но из этого правила есть свои исключения. Возможна продажа земельных участков в Ленобласти или отчуждение части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка. Возможны также сделки по отчуждению здания или строения без земли, если участок был изъят из оборота.

Общие правила продажи земельных участков установлены в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отметим, что данные правила применяются с существенной поправкой на более детальные положения, указанные в Земельном кодексе. Как указывает Гражданский кодекс, в частности статья 550, договор о купле и продаже земельных участков должен заключаться в письменной форме. При этом составляется документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение формальных особенностей договора чревато его неликвидностью.

Земельный кодекс предусматривает операции только с недвижимостью, прошедшей государственный кадастровый учет (часть 1 статьи 37 ЗК РФ). Отметим, что покупатель становится собственником земельного надела только после государственной регистрации, независимо от времени исполнения условий договора сторонами.

В законодательной практике Российской Федерации существовало противоречие между нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса в части приобретения прав на землю без находящихся на нем построек. Это противоречие было устранено после вступления в силу статьи 553 ГК РФ утратившей силу Федеральным законом от 26. 06. 2007 номер 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом РФ».

Статья 554 Гражданского кодекса предписывает точное установление данных земельных участков, позволяющие при его продаже установить его границы. На этом мы закончим рассмотрение основополагающих документов, регулирующих продажу и покупку земельных участков. В следующей статье мы обсудим, как купить землю в Ленинградской области